COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE BATIS

COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE BATIS


Description du projet

I. a- HISTORIQUES

b- GENERALITES

La copropriété divise et indivise: Ce qu’il faut savoir!

Lorsque vous êtes à la recherche d’un appartement, une question se pose:
s’agit-il d’une copropriété divise ou indivise? La réponse à cette question
s’avère primordiale, car selon le type de copropriété en présence, les
implications juridiques et financières ne seront pas les mêmes.

Quelle est la différence entre une copropriété divise et une copropriété
indivise?

Bien que ces deux types de copropriété soient des concepts liés à la
détention par plusieurs personnes d’un immeuble, il faut les différencier,
notamment en raison du cadre juridique particulier de ces régimes de
propriété.

LA COPROPRIÉTÉ DIVISE (CONDO)

La copropriété divise, communément appelée condominium, est un mode de
propriété recherchant à désolidariser juridiquement et financièrement les
propriétaires les uns des autres. Elle est obligatoirement assujettie à une
déclaration de copropriété. Cette convention notariée régit les rapports entre
les copropriétaires et les administrateurs, en regard de l’immeuble. Il s’agit
d’un document juridique capital pour la vie de la copropriété. D’ailleurs, c’est
par sa publication au registre foncier que le syndicat prend naissance.

Pour mettre en place une copropriété divise, l’immeuble est divisé en parties
privatives et en parties communes, lesquelles comportent leur propre
numéro de lot qui est attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots
privatifs de copropriété ainsi constitués est un bien immobilier unique. Les
copropriétaires détiennent en propre leur partie privative (l’appartement, et
parfois une case de stationnement ou une case de rangement) et en commun
les parties communes de l’immeuble (exemple: gros équipements de
l’immeuble, hall d’entrée, piscine, stationnement, ascenseurs, salles
communautaires, etc.) selon un pourcentage établi aux termes de la
déclaration de copropriété. Ces parties communes sont gérées par le
syndicat de copropriété, lequel a pour mission d’en assurer leur entretien et
leur conservation.

Le régime juridique de la copropriété divise assure aux copropriétaires une
totale liberté pour disposer de leur bien. Ils peuvent louer ou vendre leur
partie privative sans avoir à obtenir l’autorisation préalable de quiconque. De
plus, ils peuvent souscrire un prêt hypothécaire pour leur appartement dont
les autres copropriétaires ne sont aucunement responsables.

LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE

Un immeuble est détenu en copropriété indivise lorsqu’il appartient à un
ensemble de personnes, sans qu’il soit divisé matériellement en lots distincts
(parties privatives et parties communes). Ils sont ainsi propriétaires
concurremment d’un immeuble en fonction de l’importance de la part qu’ils
ont acquise.

La notion de copropriété indivise est très large. Elle s’applique autant à des
conjoints qui achètent une maison, qu’aux membres d’une famille qui
héritent d’un même bien, ou à trois personnes qui achètent un triplex
ensemble. Dans ces trois cas, ils sont tous copropriétaires indivis.

À l’opposé de la copropriété divise (condo), aucune opération cadastrale n’est
nécessaire. Chaque copropriétaire détient un droit de propriété indivis sur
l’ensemble de l’immeuble et un droit d’occupation sur son appartement. Il
est ainsi partiellement propriétaire de l’appartement qu’il habite ainsi que
des appartements occupés par ses voisins.

La convention d’indivision

Si les copropriétés divises sont obligatoirement assujetties à un contrat
notarié (déclaration de copropriété), les copropriétés indivises ne sont pas
soumises à cette exigence. L’existence de cette convention fait souvent toute
la différence. En effet, si aucune convention n’est intervenue entre les
copropriétaires, aucun d’eux ne pourra revendiquer un droit exclusif à
occuper, en particulier, une partie de l’immeuble. De plus, le Code civil du
Québec encadrant peu les droits et obligations des indivisaires, ces derniers
sont ainsi exposés à des situations conflictuelles.

La solution: une convention d’indivision signée par tous les copropriétaires,
afin de créer ce que les praticiens appellent la copropriété indivise organisée.

Une convention d’indivision a plusieurs utilités, notamment le fait de décrire
les parties réservées à l’usage exclusif des copropriétaires, tels que les
appartements ou les aires de stationnement. Elle peut également déterminer
les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété
et harmoniser les relations entre les indivisaires. Bien qu’elle puisse en tout
temps être renouvelée, la convention d’indivision ne peut excéder trente (30)
ans.

Enfin, il est à noter que pour que la convention d’indivision soit opposable à
tout nouveau copropriétaire, elle doit être publiée au registre foncier, à
moins que les droits dans cette convention lui aient été transférés et qu’il en
ait assumé les obligations.

Les obligations solidaires des copropriétaires

De par la nature de ce type de propriété, les copropriétaires sont confrontés
à de nombreuses obligations solidaires. Tel est le cas des comptes de taxes
municipales et scolaires, pour lesquels les copropriétaires sont solidairement
responsables de la créance.

Dans une copropriété indivise, les institutions financières requerront
généralement l’intervention de tous les copropriétaires pour accorder un
financement hypothécaire. Dès lors, les copropriétaires seront mutuellement
responsables de l’emprunt hypothécaire contracté par chacun d’eux.

Sans la mise en place d’une convention d’indivision prévoyant des mesures
de protection, pour garantir entre eux le paiement de leurs diverses
obligations, ce mode de propriété peut devenir hasardeux pour les
copropriétaires lors de la déconfiture financière d’un de leurs voisins.

Dans le même ordre d’idées, il est aussi opportun de savoir que la Banque
Nationale du Canada et les Caisses Desjardins offrent actuellement des prêts
dits « à responsabilité limitée », lesquels sont garantis de façon distincte sur
les quotes-parts indivises et les droits d’occupation respectifs de chacun des
copropriétaires. Dans cette situation, l’intervention des autres
copropriétaires ne sera pas requise et le créancier ne pourra exercer ses
recours contre les quotes-parts et droits y afférents des autres
copropriétaires. Ces prêts sont accordés sous certaines conditions, dont la
publication au registre foncier d’une convention d’indivision contenant les
clauses de garanties appropriées.

La différence entre la copropriété divise et indivise

Si vous êtes à la recherche d’une nouvelle demeure, notamment d’un condo,
vous aurez à distinguer la copropriété divise de l’indivise. Pourquoi ? Parce
que selon le type d’habitation choisi, les implications pour l’acheteur ne
seront pas les mêmes.
Copropriété divise

Dans le cas d’une copropriété divise, chacun des copropriétaires possède son
propre logement. L’acheteur doit donc contracter une hypothèque de façon
indépendante afin d’acquérir sa part. Il deviendra aussi propriétaire d’une
portion des parties communes de l’immeuble comme par exemple le
stationnement, la piscine ou l’ascenseur.

Les autres copropriétaires ne sont pas tenus responsables de l’emprunt
hypothécaire contracté par le nouvel acheteur.

Copropriété indivise

Une copropriété est indivise si plusieurs personnes acquièrent un immeuble
en commun. Ce sera le cas par exemple si quatre personnes achètent un
quadruplex et qu’aucun n’est propriétaire d’une unité distincte.

Ce type de copropriété est habituellement assorti d’hypothèques solidarisées,
c’est-à-dire que les copropriétaires sont mutuellement responsables de
l’emprunt hypothécaire contracté par chacun d’entre eux.

Détail très important : pour acheter une copropriété indivise, il faut
généralement déposer un acompte de 25%. Une convention écrite avec des
règles à suivre par chacun des copropriétaires doit aussi être enregistrée.
À qui s’adresser ?

Plusieurs professionnels peuvent vous conseiller sur l’achat d’une
copropriété. La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL)
recommande de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, un
inspecteur en bâtiment ou encore votre institution financière afin que vous
puissiez prendre la bonne décision.

Par ailleurs, avant de faire l’achat d’une copropriété indivise, demandez aux
copropriétaires actuels qu’ils vous montrent les états financiers, les budgets
de fonctionnement ou la convention de copropriété. Vous pourriez même
jeter un œil sur les procès-verbaux des réunions de copropriété. Ils vous
permettront d’en savoir plus sur l’histoire de l’immeuble.

Rédaction d’une convention de copropriété indivise
L’indivision est une modalité du droit de propriété dont les indivisaires sont propriétaires d’une quote-part, d’une fraction dans l’ensemble de l’immeuble. Ainsi ils sont propriétaires, ensemble et concurremment, du même bien en fonction de l’importance du pourcentage de l’immeuble qu’ils détiennent.

Description

L’indivision est une modalité du droit de propriété. Contrairement à la
copropriété divise, l’immeuble n’est pas divisé physiquement entre les
copropriétaires. Les indivisaires sont plutôt propriétaires d’une quote-part,
d’une fraction dans l’ensemble de l’immeuble. Ils sont donc propriétaires,
ensemble et concurremment, du même bien en fonction de l’importance du
pourcentage de l’immeuble qu’ils détiennent. Un indivisaire ne pourra dire
qu’il est propriétaire en titre de son unité d’habitation et des droits indivis
qui accompagnent cette unité, mais qu’il est propriétaire, par exemple, de
20% des droits dans l’immeuble et qu’il occupe, avec l’accord des autres
indivisaires, une unité en particulier. Une indivision prend fin par le partage
de l’immeuble.

Cette forme de propriété est particulièrement fréquente dans le cadre des
relations entre conjoints, en matière de succession et en société.

Signée par deux indivisaires et plus, la convention d’indivision régit le
fonctionnement de la copropriété indivise et les rapports entre les
indivisaires. Elle présente de grandes parentés avec une déclaration de
copropriété sans toutefois exiger la forme notariée. Contrairement à la
déclaration de copropriété divise, elle est facultative et ne crée pas
l’indivision. La durée de ce type de convention ne peut excéder trente (30)
ans, mais elle peut être renouvelée au terme de cette période de trente ans.
Cette convention doit de plus être publiée au registre foncier pour être
opposable aux tiers.

Ce genre de convention peut avoir pour seul objectif le report du partage,
mais elle peut également contenir des dispositions accessoires encadrant les
relations entre les indivisaires pendant la durée de l’indivision et confirmant
les quotes-parts des indivisaires. Elle peut également inclure une description
des parties réservées à l’usage exclusif de chacun des indivisaires s’il y a
lieu.

Le droit de l’indivisaire s’exerce sur sa quote-part dans l’immeuble. Le Code
civil du Québec encadre peu les droits et obligations des indivisaires. Ces
derniers disposent donc de beaucoup de latitude pour organiser leurs
rapports. Certaines règles de base doivent cependant être normalement
respectées : chaque indivisaire a le droit de se servir du bien indivis, à la
condition de ne porter atteinte ni à sa destination, ni aux droits des autres
indivisaires. Chaque indivisaire, à moins de stipulation contraire, a en
fonction de sa part, les droits et obligations d’un propriétaire exclusif dans.
Sauf stipulation contraire, les indivisaires seront tenus aux charges
communes en fonction de leur part.

Au sein d’un tel type de copropriété, il n’y pas de conseil d’administration.
Tous les indivisaires participent au processus de prise de décision et
administrent le bien en commun. Les décisions relatives à l’administration
du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts.
Pour l’aliéner, le partager, le grever d’une hypothèque ou d’une charge ou en
changer la destination, les décisions devront être prises à l’unanimité. Un
gérant peut également être nommé pour effectuer les actes de simple
administration.

Sauf stipulation contraire dans la convention d’indivision, l’aliénation d’une
quote-part ne nécessite aucune autorisation dans la mesure où elle ne
touche que le droit de l’indivisaire effectuant la transaction. Une convention
d’indivision contiendra habituellement un droit de préemption lequel exigera
d’un indivisaire qui veut vendre sa part qu’il l’offre d’abord à ses co-indivisaires.

Le mode de financement d’une copropriété indivise peut poser certains
problèmes. Les créanciers hésitent à prêter aux indivisaires sans exiger en
contrepartie l’intervention de tous les autres indivisaires.

Afin de garantir leurs obligations hypothécaires entre eux, les indivisaires
peuvent avoir recours à l’hypothèque entrecroisée. Elle sera consentie par les
indivisaires qui se garantiront ainsi entre eux le paiement de leurs
obligations hypothécaires. Elle peut naître au même moment que la
convention d’indivision. Il faudra cependant qu’elle soit créée aux termes
d’une mention explicite dans la convention d’indivision. Il est donc important
de mentionner que l’hypothèque entrecroisée n’est pas créée du seul fait de
la signature par les indivisaires d’une convention d’indivision.

La convention pourra prévoir un règlement d’immeuble qui régira la
jouissance, l’usage et l’entretien des parties communes et des parties
réservées à l’usage exclusif d’un indivisaire. On y inclura aussi les règles
concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété ainsi que
les procédures de cotisation et de recouvrement des contributions aux
charges communes. Il est opposable à tous, y compris les locataires, dès la
connaissance de celui-ci.

Les autorités municipales et scolaires n’émettent qu’un seul compte de taxe,
les indivisaires étant solidairement responsables de la créance.

Les indivisaires y sont généralement tenus en proportion de leur quote-part
aux frais d’entretien, de réparation des parties communes, d’assurance de
l’immeuble, de taxes foncières et de frais de gestion de l’immeuble. Par
contre, aucune disposition législative n’empêche de convenir entre eux de
proportions différentes.

II. TEXTES :

A. Décret 49.299 du 23 février 1949 fixant le règlement du statut
de la copropriété des immeubles divisés par appartement

• Instruction pour l’application du décret 49 299 du 23 février 1949 portant règlement du statut de la copropriété
des immeubles divisés par appartement

B. Loi 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.

Principe :

Il organisation la copropriété qui repose sur trois (03) éléments
principaux :

– Le Règlement de copropriété
– Le syndicat des copropriétaires
– Le Syndic
C. Décret 2002 – 160 du 15 février 2002 portant application de la
loi n° 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis.

III. INTERVENANTS :

IV. OPERATIONS A REALISER

1. Etat des droits réels

2. Recherche des informations foncières et actualiser des données

3. Reconstitution des limites

4. Etat des lieux et levé d’intervention de mise à jour

5. Edition de plans

6. Formations des lots

7. Calcul des superficies des lots

8. Calcul des hauteurs des lots

9. Etablissement des plans de division

10. Rédaction de l’état descriptif de division

11. Confection des albums

• Parties divises
• Parties indivises

12. Confection du dossier à déposer chez le demandeur.

– Demandeur :

• Etat des droits réels
• Album des parties divises
• Album des parties communes
• Etat descriptif de division
• Plan foncier

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